2020-09-03

Dear Larry Wu,

我們想讓你知道的是:
什麼是房地產 REITs ？在美國房地產多頭循環高機率延續的環境下，各類型 REITs 有什麼投資機會？M平方規劃主題式系列文章，讓你完整看懂美國房地產與投資機會，本篇為第二集 ( 上一集請點這 )，帶你了解疫情後的房地產趨勢！

本文重點：

另類數據，領先知道 7 月美國房價年增仍穩步向上:
Zillow 房價數據顯示，房市多頭循環並未被疫情破壞。另外 Zillow 平台提供的平均銷售天數和待銷件數也同步印證房市交易活絡且庫存緊張。
REITs 對投資人而言是什麼?
就是透過股票交易成為收取租金的包租公、包租婆（實際是領取現金股利），低利率環境下，REITs 相對高殖利率的特性獲得市場青睞。
三種類型 REITs 帶你了解其中的不同:
各類型的 REITs 因為旗下建物組成和承租對象不同，在營收波動性和殖利率上大相徑庭:
　
1) 住宅型 REITs:
本身屬於剛性需求，在美國房市的多頭循環下，屬於穩健的收息標的。房價增長會帶動這類型 REITs 公司的收益，可持續關注房價數據來判斷是否此種 REITs 是否為可投資標的。

2) 商業零售型 REITs:
由於店面需求不若住房穩定，疫情和電商網購的趨勢也壓抑這類型商業活動的表現。不動產組成的多元或主要建物為一級百貨商場的投資標的，不易被電商趨勢取代。這類型 REITs 長線行情仍回歸家計所得和消費動能的表現。

3)醫療型 REITs:
主要營收來自養老院，疫情嚴重時期曾傳出院內集體感染事件，導致第二季安養院出租率持續下降，至於其餘包含門診及研究中心建物需求則相對穩固，未來仍須關注疫情狀況。

【推薦收藏圖表】：美國總經成績單－房地產

美國房地產系列上篇文章中，我們介紹用戶影響美國房市基本面最重要的四個面向，分別是人口、房市供需、利率環境、家計財產，並在最後的結論認為以上四個面向有望持續支撐美國房市的多頭循環。

接下來，我們會延續上篇結論的基礎，繼續討論美國房市相關的投資商品。我們會探討在美國房市多頭的前提下，是否有什麼不錯的投資機會？此外，我們也會介紹三項另類高頻數據，更即時的追蹤美國房市狀況。

一、更即時的房市指標：Zillow 另類數據

在我們介紹美國房地產投資標的之前，先讓M平方分享美國房市的另類數據，這個數據是由北美最大的看屋資訊平台 - Zillow 提供。Zillow 是提供網路上媒合的租屋 / 購屋的房屋資訊平台，累積超過上億件的房屋資訊（全美約 1.3 億個家計單位），因此平台提供的數據樣本足夠充分。

另類數據一：Zillow 房價（獨棟房屋 & 公寓式住宅）

Zillow 房價指數是 Zillow 統計和預測全美各地區的房價變化，分為獨棟房屋及公寓式住宅，該數據除了納入近期成交的房屋價格外（約佔整體房屋市場 2 % ），還另外考慮地點、個別房屋特徵、稅務等相關因子，最後通過 AI 演算模型估算而來。相較於 S&P 全國房價指數，除了考慮更廣泛影響房市的因子外，Zillow 房價指數更早公布，領先約一個月的時間，提供較為即時的房價數據。

根據最新數據 Zillow兩項房價指標截止 7 月年增分別持續上揚至 4.65 % 及 3.28 % ，顯示房市多頭循環並未被疫情破壞。持續穩步向上。

另類數據二：Zillow 房屋庫存與平均銷售天數

Zillow 提供「在線待售的房屋物件總數」，可以捕捉美國房市庫存的狀況；而「平均銷售天數」則是平均每件房屋從待售轉為成交消耗時間的天數，反應美國房市銷售的狀況。

Zillow 平均銷售天數今年年初開始穩步向下，4 月疫情期間一度停滯，近期再度回到向下趨勢，應證上篇所提的成屋簽約待過戶銷售指數 V 轉向上，房市的交易活絡，而待銷件數較去年同期更低且破底也應證房屋庫存趨緊的狀況。

若要投資美國房地產，海外投資者主要仍以投資股票市場中的 REITs 為主，那麼就先讓我們好好的介紹 REITs 吧！

二、投資 REITs 該知道哪些事？

什麼是 REITs ?

REITs（ Real Estate Investment Trusts , 房地產投資信託）是機構將各類型不動產的所有權包裝成證券化的投資公司。以投資人而言，就是透過股票交易，購買 REITs 股票成為不動產股權的所有者，並獲得現金股利間接收取租金收益，也就是透過買股票當包租公、包租婆。

可以透過什麼方式投資 REITs ?

由於美國 REITs 市場非常成熟，各類型建物從百貨、零售商場、住宅、養老院到通訊電塔都有 REITs 公司管理，而各類型建物的經營模式和環境各異，也造就不同類型的 REITs 股價表現和歷史殖利率大相徑庭。

若看好美國整體的房地產市場，或在現今低利率的環境下想尋找殖利率稍高的標的，也可直接投資房地產 ETF ，省去挑選個股的麻煩，而代表整體房地產且較有規模的 ETF 則以下列幾個為主。

投資 REITs 該檢視的指標有哪些？

投資 REITs 就如同持有房地產，而主要製造現金流的來源就是租金收益，因此在決定是否要投資 REITs 標的，就以房東的視角觀察旗下不動產的出租狀況，以及目前每年租金投報率是否具備吸引力，M平方在這裡提供三個主要觀察面向，讓用戶可以持續追蹤每樣標的的狀況。

歷史殖利率 由於美國法令規定 REITs 必須將當年度 90% 的收益以現金股利的方式分配給股東，因此 REITs 被視為穩定配息的投資標的，受到偏好固定收益的投資者青睞，因此歷史殖利率「現金股利 / 股價」成為 REITs 最主要的觀察指標，歷史殖利率高隱含該公司房地產的租金投報率高，搭配未來配息狀況，可以觀察未來是否相對也具備價格上漲空間。
出租率、收租率 個別 REITs 公司的網站或財報上通常會公佈旗下不動產出租、收租的狀況，而出租、收租的情況相當程度的影響公司未來配息的高低，因此是觀察過往現金股利是否能維持或增加的關鍵指標。 出租率比例越高，代表閒置的空間越少，有利租金營收；收租率代表的是「實收租金 / 應收租金」的比例，比例越高，代表租戶支付租金的狀況良好。
房地產類型 如同前文所述，每個 REITs 公司管理的房地產類型不同，租戶的對象也有蠻大的差別，間接產生 REITs 公司收入穩定的差異。疫情時代下，各類型 REITs 公司營運狀況遭受到不同程度的衝擊，造就他們在股價表現（歷史殖利率）上截然不同的的面貌，接下來我們也將介紹3種主要房地產類型的 REITs 。

註：海外投資者（非美國人）投資美股所獲取的現金股利時會被美國政府徵收 30% 的稅金，因此稅務問題也需考慮在內。

三、3 種 REITs 類型帶你看

REITs 所涵蓋的房地產類型，主要可以分為住宅、零售、及醫療保健。

1. 住宅型 REITs

住宅型 REITs 是以出租房屋住宅為主體的公司，由於住房需求為人類的剛性需求，也是家計租戶最後才會考慮縮減的支出項目，因此在經濟正常發展下，本身屬於相對穩健的標的。

美國房屋住宅主要分為兩大類，分別是公寓式住宅（ Apartment ）和獨棟房屋（ Single Family House ），公寓式住宅主要集中在一線大都市，例如舊金山、曼哈頓、芝加哥等，獨棟房屋在美國則佔了大部分的比例（其他地方相對地廣人稀）。

以下兩支 REITs 標的分別主攻公寓式住宅和獨棟房屋：

Equity Residential（股票代號：EQR ） Equity Residential 是美國第一家出租「公寓式住宅」的 REITs ，定位在美國都會區與高密度市郊區域收購、開發和管理高品質公寓，也是 S&P 500 成分股之一。
Invitation Homes（股票代號：INVH ） Invitation Homes 是美國最大出租「獨棟房屋」的 REITs ，在全美約擁有 80,000 套房屋可供出租。地理位置的分配上，其擁有的房屋有 37 % 在美國西部、31 % 在佛羅里達州、22 % 在其他的美國東南部。

2. 商業零售型 REITs

商業零售不動產種類繁多，從便利商店、藥局、撞球間、汽車維修到一級百貨公司皆屬於此類範疇。由於店面的需求不若住宅穩定，因此相較於住宅型 REITs ，商業零售 REITs 的波動較大，卻也提供較高的歷史殖利率。

以下將介紹商業不動產種類極度分散和專攻一級百貨公司的兩隻 REITs 標的。

Simon Property Group（股票代號：SPG ） Simon Property Group 是全美最大商業零售不動產的 REITs ，主要從事「一級零售不動產」之擁有、開發、和管理，截止至 2020 年 6 月底，其在全美持有 99 間購物中心（ Mall ）與 69 間高級暢貨中心（ Premium Outle ）、 14 間賣場（ Mill ）、 4 座生活型態中心（ Lifestyle Centers ）以及其餘 18 座零售地產。該公司在歐洲、亞洲、加拿大擁有 31 間暢貨中心，以及法國房地產公司 Klépierre SA 的 22.4 % 股權，屬於 S&P500 成分股之一。
Realty Income Corporation（股票代號：O ） Realty Income Corporation 從事商業零售不動產，不動產組成極度分散遍佈 50 個產業，沒有單一產業佔 O 的營收超過 15 % ，最大產業為便利商店 ( Covenience Stores ) 11.6 % ，其次為藥妝店 8.6 % ，接序 10 元商店 ( Dollar Stores ) 、雜貨商店 ( Grocery Stores ) 、健身中心 ( Health and Fitness ) 皆占 7.3 % 。它也是著名每月配現金股利的企業（其餘通常採季配），屬於 S&P500 成分股之一。

3. 醫療保健型 REITs

美國醫學技術居於世界領先地位，近年醫療相關支出佔整體 GDP 約來到 18 % ，顯示醫療產業佔整個經濟體具有一定份量。美國醫療設備相當齊全，包含診所、醫院、研究中心、養老院等，因此醫療相關的不動產 REITs 應運而生。

以下將介紹兩隻醫療相關 REITs 。

Welltower（股票代號：WELL ） 美國最早投資在安養院建物的 REITs 公司之一，目前專注在老人安養院（ Senior housing ）、急症後期照護（ Post-Acute Care ）、門診（ Outpatient Care ）建物的醫療型 REITs ，屬於 S&P 500 的成分股之一。
Ventas（股票代號：VTR ） 從事投資醫療保健建物的公司，包含老人安養（ Senior housing ）、門診（ Outpatient Care ）、急症後期照護、研究中心等，其中老人安養約佔盈利一半，門診約 22 % ，兩者為營收重心，屬於 S&P500 成分股之一。

MM研究員

三種主要的 REITs 類型之中，穩定性以住宅型最高，殖利率則是以商業型最吸引人。接下來我們以疫情影響和長線趨勢對三種類型的 REITs 做出分析：

1. 短期疫情影響：醫療、商業零售 REITs 衝擊較大，住宅 REITs 相對穩健

M平方認為疫情造成家計收入嚴重停擺，短期以偏向剛性需求的住宅型 REITs 受到衝擊最低，其中又以高檔獨棟房屋，因住戶本身屬於收入較高的人口，疫情對收入的影響也更輕微，因此短期「 INVH 」略優於「 EQR 」。

商業型及醫療型 REITs 受到疫情受影響較大。在疫情反覆的情況下，目前仍有許多州採取一定的減災措施（限制餐廳內用、限制人流等），對於商業店面或一級百貨公司造成一定衝擊，因此旗下商業不動產組成多元的「 O 」相對專注在一級百貨的「 SPG 」穩健；至於醫療型 REITs 則因營收占比為大宗的安養院曾爆發集體感染，導致第二季安養院入住率節節下降下降（「 WELL 」的安養院出租率：2 月 85.8 % → 7 月 79.4 % ）。

整體而言，目前美國第二波疫情高峰已過，未來仍需關注疫情的重點數據（新增確診、死亡人數、死亡率）是否持續改善。

2. 長期發展趨勢

長期而言，我們在房地產文章上篇中透過四大面向（人口、房市供需、利率環境、家計資產）頗析美國房市的多頭循環應能延續，而在目前利率極低的環境下，高殖利率的資產相對受市場青睞，在後疫情時代大量財政的挹注之下，家計財產減損的情況並不如想像嚴重，美國可支配所得 4 月大幅跳升 2.3 兆，目前 8 月年增率仍有 8 % 以上，有望支撐房市的多頭。

住宅型 REITs 中，發展相對其餘兩類型較為穩健，並又以獨棟房屋「 INVH 」發展上更優於「 EQR 」，根據房地產經紀人協會（ RCLCO ）的報告指出，獨棟房屋目前仍呈現供不應求的情況，有利房價向上，而房價向上也能持續帶動房租穩健增長，拉抬相關 REITs 營收。

商業型 REITs 中，短期商業承租戶較為分散的「 O 」抵禦能力雖然較佳，但也部分反應在其價格和歷史殖利率上。長線而言，我們認為百貨商場並不會在疫情之後被取代，主因奢侈品等高單價商品相對較不會被電商取代，觀察美國目前的消費數據，零售銷售在 5 月後呈現 V 型反轉，只要經濟仍在復甦軌道，家計消費動能得以持續的話，長線而言「 SPG 」仍具備投資價值。